自己破産で持ち家が売れない事はあるの?競売の流れは?

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自己破産は、すべての財産を裁判所が差し押さえ、精算手続きする事になりますが、自由財産については処分する必要がありません。

自由財産には、破産法第34条で規定されたものがあり、

  • 新得財産
  • 差押禁止財産
  • 99万円以下の現金
  • 自由財産の拡張がなされた財産
  • 破産管財人によって破産財団から放棄された財産

がありますが、この中で新得財産とは破産後に新たに得た財産という意味で、差し押さえの対象外となります。

上記のような自由財産を除く、他の財産は裁判所に差し押さえ、処分したあとに換価されて、債権者に配当される事になります。

ただし、住宅ローンが残っている場合は、ローン会社(銀行など)で先に競売や任意売却をし売却代金を住宅ローンに充当する事が優先されます。

自己破産では持ち家含め財産は処分が原則

上記の通り、自由財産を除き、持ち家をはじめとする財産は処分する事になりますので、家族から相続した土地や建物があったり、持ち家や居住地以外の不動産なども全て処分される事になります。

処分の方法は、競売か任意売却になりますが、競売は裁判所の管理下で最も高い購入希望額を示した方が買い受ける競り売りするもので、任意売却は不動産会社が仲介し購入希望社を探すという方法で、一般的には任意売却の方が高く売却できると言われています。

自己破産を申立する際に提出する書類の1つに「固定資産評価証明書」があります。

固定資産評価証明書は、市役所で一通1000円で発行されるもので、土地や建物の価値を確認するために使われ、不動産会社に査定してもらうために必要になります。

この「固定資産評価証明書」と「査定書」で、裁判所は不動産の価値がどれくらいなのか?判断する材料にします。

自己破産の財産処分は、自分名義のみ?

自己破産の財産処分の範囲は、原則すべての自分名義の自由財産を除くものになりますが、共有名義や家族名義の物件についてはどうなるのか?気になるところです。

まず、共有名義ですが、土地や建物いずれも裁判所に処分させられる事になります。

処分とは言っても、共有名義の場合は「持ち分に応じた処分」となりますので、例えばAさんが自己破産し、Bさんは自己破産していない場合は、Aさんの持ち分が半分となっていれば、半分だけ処分する事になります。

しかし、持ち分に応じた処分と言いましても、Bさんの名義が残る不動産を他人が買い取るというのは現実的ではありませんし、実際に買い手がつかないので、よくあるケースは財産をBさんが購入もしくはBさんは処分、もしくはBさんの親族が購入するように破産管財人が交渉するというケースが多いです。

次に家族名義の土地や建物ですが、自己破産する方の連帯保証人でない限り、たとえ配偶者でも、家族でも、借金を肩代わりする必要はありませんので、処分される事はありません。

例を挙げると、父名義の家に同居する息子家族で、息子Aさんが自己破産した場合に、Aさんの所有する財産は処分されますが、父名義の持ち家は何も影響はしないという事になります。

自己破産で持ち家が売れない場合はどうすれば?

予定どおり財産が処分できればよいのですが、競売も任意売却をしても、どちらの場合でも持ち家が売れないというケース、田舎の相続した土地や山があるけど、二束三文にもならず売却できない・・

今後開発の予定がない山、土地では財産を処分する費用がかかるだけで、有効な手段では無いとなるのであれば、裁判所で財産ではないと判断する事があります。

これが、自由財産の4つ目で記載している「破産管財人によって破産財団から放棄された財産」と呼ばれるものです。

自己破産で競売 持ち家にはいつまで住めるの?

自己破産で持ち家を競売する期間についてですが、だいたいの目安は住宅ローンの有無によっても変わりますが、1年程度です。

競売の流れとしては、

  • 自己破産の申立を行う際に、住宅ローンの支払をストップ。
  • 住宅ローンをストップしても、引き続き住む事はできます。
  • 任意売却の場合は、売却が住めば早急に終了する可能性がありますが、6ヶ月前後が目安。
  • 競売の場合は、住宅ローン滞納後6ヶ月以降で手続きを開始するので、長くて1年程度が目安。
  • 任意売却、競売の場合、いずれの場合でも引っ越し先や費用は自分で用意。

となっています。

持ち家を名義変更すれば、自己破産しても処分されない?

自己破産で禁止されている行為の1つで「財産を隠匿するような行為」が挙げられます。

例えば、持ち家の名義を自分から妻へ変更し、その後自己破産をするというケースの場合は、この財産を隠匿する目的があったとみなされる可能性が高いです。

もちろん、自己破産までの時期が問題になりますので、必ずしも名義変更が認められないというわけではないですが、裁判所から選任された破産管財人から否認されれば持ち家の名義変更は認められない事になります。

また、最悪なケースでは、「詐欺破産罪」(10年以下の懲役または1000万円以下の罰金)に問われ、自己破産もできないとなる場合もあります。

もし、持ち家を残して債務整理をしたいという場合は、自己破産でなく民事再生で解決できないか?検討する事になります。

もしくは、親族に任意売却で持ち家を売却し、その家に引き続き住まわせてもらえるように、毎月家賃を支払うという方法もあります。

親族へ任意売却する事は、特に禁止されているわけではないですし、財産が適正な価格で処分されるのであれば、破産管財人としても望むところですので、有り難い話しです。

以上、自己破産と持ち家に関する疑問について、まとめてきました。

持ち家は愛着もあるもので、価値だけでは計れないところもありますが、裁判所や破産管財人にすれば、1つの事件処理として考えるだけです。

いかに債権者への配当を出せるか?を考えるのが一番ですので、心情を察する事もないかもしれませんが、様々な事を考える事もできると思いますので、今回の情報を参考に、自分に合った持ち家の処分について考えて頂ければと思います。

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