スマートデイズ社の今後は?かぼちゃの馬車というシェアハウスの運営はどうなるの?

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今、東京中心にシェアハウスを運営しているスマートデイズさんが、大きな問題を抱えているそうです。

旧スマートライフという会社名で、大地則幸さんが社長をされていた会社で「かぼちゃの馬車」というネーミングで、女性限定のシェハウスを運営している会社なのですが、倒産危機という事も大きな問題なのですが、それ以上に大きな事になりそうなのが「サブリース契約」と呼ばれるビジネスモデルが崩壊し、多数の自己破産者を出してしまう可能性がある事なんです。

ここでは、サブリース契約とかぼちゃの馬車が抱える問題点と今後の対応について、ニュースなどで紹介されている情報をもとに、まとめたいと思います。

サブリース契約とは何??

不動産投資で結ばれる契約の事なんですが、サブリース契約とは「不動産会社に物件を貸出し、不動産会社が入居者に転貸する仕組み」で契約する事を言います。

サブリース契約のメリットは、

  • 賃貸借契約は不動産会社(転貸人)なので管理は不要。
  • 入居者の家賃は不動産会社に払うので、未入金リスクが低い。

という面で、サブリース契約を通して、保証料を受け取るという事が大きなメリットと言えます。

しかし、サブリース契約の保証料ですが、いつまでも金額が同じというわけではなく、細かい条項などを読むと「二年に一度、保証家賃の見直しを行う」と書いているケースもある通り、建物が老朽化したり、地価が下落するリスクもあるため、最初の契約どおりに保証家賃を受け取れるという事がありません。

また、契約の解除にあたって4ヶ月分の家賃を請求する、解約は半年前から行うといった、解約するだけでも厳しい条件がある場合も多いです。

さらに、自分がオーナーといってもサブリース契約のオーナーには、入居者情報が知らされる事はありませんので、

  • きちんと空室がなく入居者が入っているのか。
  • 解約した際に、不動産会社から自分宛てに振込先を変更するのに連絡が取れない。

という事もあり、トラブルになる事もあるようです。

スマートデイズのシェアハウス かぼちゃの馬車では

上記のようなサブリース契約の罠がある中で、スマートデイズのビジネスモデルはどうなっていたのか??を確認してみましょう。

まず、スマートデイズでは、首都圏を中心に女性専用のシェアハウスを物件オーナーとサブリース契約する形を取って、物件の建築から管理、運営までを行い、保証賃料を支払うという形になっていました。

そして、このスマートデイズのオーナーになりたい方たちの多くは、スルガ銀行のフリーローンも関係しているという事です。

まず、アパートローンを組んで、物件のオーナーになるわけですが、実はスマートデイズのオーナーには、別のローンで組んでいるいわゆるダブルローンのような形をとっていて、これがまた利率がフリーローンという事で7.5%というとてもお高い設定になっているとの事で、オーナーを苦しめているようです。

しかも、かぼちゃの馬車の投資話しは、医者や弁護士など、どちらかと言えば「属性の良い部類の方」が契約している事が多いので、スルガ銀行からしても上客を捕まえたという事で、融資審査も甘めだったようです。

スマートデイズのシェハウスが人気の理由

しかし、なぜこんなにスマートデイズのシェアハウスが人気を集め、問題視されているのか??というところが、気になるところです。

まず、シェアハウスが人気だった理由として、

  • サブリース契約の保証家賃が30年間保証するものだった。
  • 投資利回りにすると、8.00%
  • ほったらかし、管理も任せて利益が30年間保証される投資話し。
  • シェアハウスという事で、これから人気が出てくるし、需要もあるという予測

などが、営業文句だったようです。

そして、スマートデイズが問題視されているのが、

「30年家賃を保証するものだったのが、賃料減額を2017年10月に通知」

さらに

「2018年1月17日、20日の説明会で1月以降の賃料支払が出来ない」

という事を説明したという事で、大混乱に至っているのです。

しかも、今後自主管理をするためのサブリース契約を解除したとしても、今まで所有物件の空室状況も知らされていないというオーナーも多く、実際の空き室率が50%を超えているという物件も多数あるとの事です。

仮に自主管理が出来るような空き室もなく、家賃収入も見込めるという事であれば、苦労は多いかと思いますが、自己破産する事はないかと思いますが、残念ながら多くのオーナーさんが上記のような状況・・

700人にものぼる被害者がいるとも言われているので、この問題は相当数に影響すると予測されています。

スマートデイズに東京国税局が一斉査察?

スマートデイズは、オーナーさんの審査の際に、資産を水増しし、不正に融資を受けさせていたという疑いがあるようです。

その受け皿となっていたのが、スルガ銀行だとされていますが、銀行の審査はそんなに甘いのか??実は癒着していたのでは無いか??とちょっと疑いたくなりますね。

今回の問題で700人近い被害者が出て、そしてその殆どが問題解決を自主的にできない人たちばかりのはずです。

スルガ銀行はリスケするだけでなく、被害者に対して誠意を持って対応しなければならない事はもちろんの事、スマートデイズの一斉査察についても、しっかりと情報開示をしていく必要があると思います。

以上、スマートデイズの今後を考えるのにあたり、東京国税局の査察による情報開示、そしてスルガ銀行による情報提供から情報が得られる可能性が高いですので、引き続きニュースを見守りたいと思います。

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